深圳楼市再放大招，这次是降低二套房首付比例，放宽普通住宅标准。

11月22日晚间，消息称，明日起，深圳调整二套住房最低首付款比例，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%，统一调整为 40%。

第一财经查阅相关部门官方网站，并未找到相关通知，不过，记者从中国银行、建设银行深圳区域的个贷经理处了解到，上述消息属实，分行已经收到相关通知，将于明日开始正式实施。深圳一名房地产中介机构人士也向第一财经确认了上述消息。

此外，深圳普通住宅的标准也开始松动。11月22日傍晚，深圳市住房和建设局发布《关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告》，该通告称，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，现将深圳市享受优惠政策的普通住房标准调整为：住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0），且单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）。该通告自2023年11月23日起执行。

对比2020年7月的政策，深圳此次通告对普通住宅的标准，取消了“实际成交价低于750万元”这一限制。也就是说，新政之后，建筑面积小于144平方米，但是总价高于750万元的住宅，将被纳入普通住宅的范畴，在二手房交易时，这部分住宅将节省不少税费。

按照乐有家研究中心计算，一套满5年，总价770万元，原价50万元住宅，增值税以及附加税方面，政策前应该38.16万，政策后为0元；个税方面，在政策前应该11.01万元，政策后为7.7万元；契税方面，政策前应该22.02万，政策后为23.1万。总的来看，在本次政策之后，上述几项交易税费将节省40万元。

乐有家研究中心认为，此次政策还将降低购房者二套房的首付压力。以一套总价800万的住宅为例计算，新政前，该住宅属于非普通住宅，第二套的首付比例为8成，对应的首付金额为640万元，新政后，该住宅属于普通住宅，二套房首付比例降低至4成，对应的首付金额为320万元，直接减少了320万元。不过值得注意的是，新政之后，购房者每月的房贷压力也会上升，以按揭贷款30年、等额本息计算，购房者的月供将从新政之前的8107元/月升至16214元/月。

今年以来，深圳楼市复苏整体效果不明显，尽管8、9月有“认房不认贷”、房贷利率下调利好政策的加持，深圳二手房成交量依旧处于荣枯线（5000套/月）以下的低位，10月深圳全市二手房录得3717套，尽管成交量环比、同比有所增长，但依旧不及今年3月小阳春时期。新房市场依旧没有太大起色，今年10月，深圳一手住宅成交2654套，环比上涨28%，结束了8、9月的“两连跌”，成交量低于月成交5000套的荣枯线水平。

对于政策的影响，乐有家研究中心认为，今年8月底以来，深圳陆续出台认房不认贷、房贷利率下调的楼市利好政策，叠加此次二套房首付标准降低和豪宅线提升的政策，这些组合拳有助于进一步降低改善人群购房门槛，充分激活改善需求。

有市场观点认为，相比首付比例的降低，普通住宅标准的降低，对购房者来说利好程度更大。一名购房者称，“首付降了，但月供及利息多了，只有一部分房子的豪宅税（增值税）取消，算是较大利好。”另外，一名房地产行业内的投资者认为，投资收益预期不大的情况下，降首付预计效果不会太大。

广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉表示，深圳此次调整楼市政策，没有从限购退出的角度入手，而是调整普通住房优惠标准和二套房首付比例，遵循降低住房交易成本，满足改善性住房需求的政策本源。“政策小步快跑，没有一次性到位，给下一步政策调整预留了空间。”李宇嘉说。

李宇嘉表示，需求端的政策可以释放一部分被政策积压的需求，但很难对当前疲弱的需求形成带动作用。“因为目前楼市的需求主要是高房价与大多数中等、中低收入居民住房支付能力不足的矛盾。”李宇嘉表示，除了上述矛盾，对深圳来说，楼市复苏不明显，还有很大一部分原因是市场普遍对房价和楼市前景预期不乐观。

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张慧敏

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